Pentru majoritatea oamenilor, apartamentul închiriat este centrul vieții lor, motiv pentru care ideea socială se reflectă în aproape toate reglementările privind închirierea spațiului de locuit.
În Germania, chiriașii se bucură de o multitudine de drepturi care sunt de neconceput în alte țări. Reglementările privind legea locației, care includ și închirierea spațiului comercial sau contractul de închiriere, se regăsesc din Secțiunea 535 din Codul civil. Secțiunile 459 până la 578 din Codul civil german conțin prevederi speciale privind legea locației rezidențiale. Aceste reglementări au unele caracteristici speciale, deoarece un contract de închiriere pentru spațiu de locuit este diferit de un contract de închiriere pentru camere care urmează să fie utilizate comercial.
Contractul de închiriere – conținut și cerințe formale
În principiu, este valabil și un contract de închiriere informal – de exemplu verbal – încheiat. Un contract de închiriere poate apărea chiar și printr-un comportament concludent. Cu toate acestea, următoarele trebuie convenite în orice caz sau rezultă din circumstanțe:
- Cine sunt părțile contractante (proprietar și chiriaș)?
- Ce apartament se inchiriaza?
- Căt costă chiria?
- Când începe închirierea?În plus, nu există nici un drept
- încheie un contract de închiriere în scris sau
- de a stabili un contract verbal de închiriere în scris (a se vedea, de exemplu, hotărârea BGH din 25 iulie 2007, Az. XII ZR 143/ 05).
- De asemenea, nu există obligația de a compensa o formă scrisă care nu a fost respectată.
Ceea ce nu este menționat în contractul de închiriere ca închiriat poate fi folosit numai dacă este necesar pentru utilizarea proprietății închiriate.
Poate fi o surpriză pentru mulți chiriași, în general chiriașii nu au dreptul de a împărți spațiul în curte sau grădină decât dacă este convenit contractual între părți. Dacă nu există o reglementare, drepturile de utilizare rezultă din circumstanțe. Dacă, de exemplu, toți locatarii își parchează bicicletele în curte sau toți locatarii folosesc grădina, un nou chiriaș nu poate fi împiedicat să facă acest lucru.
Structura chiriei este specificată și în contractul de închiriere
Întrebarea este reglementată sub ce formă chiriașul
- costurile acumulate ale proprietății închiriate ar trebui plătite,
- în ce măsură acestea sunt deja incluse în chiria de bază
- sau facturat separat.
Practic, există patru tipuri diferite de contracte de închiriere în ceea ce privește structura de închiriere: chiria cu încălzire, chiria brută fără încălzire, chiria fără încălzire și chiria parțială inclusiv . Mai presus de toate, este important pentru chiriași și proprietari modul în care costurile de funcționare, cunoscute și sub denumirea de costuri auxiliare, sunt transferate chiriașului în contractul de închiriere. Pentru că conform legii, toate celelalte costuri (cu excepția costurilor de încălzire) sunt deja acoperite cu chiria.
Obligația proprietarului de a furniza informații cu privire la valoarea chiriei
În cazul în care un contract de închiriere rezidențială este încheiat pe o piață de locuințe strânsă , chiria la începutul închirierii poate depăși chiria locală comparabilă (§ 558 paragraful 2) cu maximum 10 la sută.
Dacă chiria depășește cu mai mult de 10 la sută chiria comparativă locală, proprietarul este obligat să furnizeze chiriașului informații înainte de încheierea contractului (§ 556g BGB).
Acordarea utilizării
De regulă, ziua convenită contractual a începerii perioadei de închiriere este și momentul transferului. În această zi, proprietarul trebuie să predea chiriașului apartamentul și să predea toate cheile pentru a-i da imediat posesia imobilului. Data semnării contractului și începerea închirierii sunt două lucruri diferite. Un contract de închiriere poate fi semnat de către chiriași pe 10 martie. fi semnat, dar începerea închirierii convenită contractual poate fi pe 01.07. fi plasat.
Dacă chiriașul dorește să intre în apartament înainte de începerea contractului de închiriere, de exemplu pentru a pune un covor nou, este dependent de bunăvoința proprietarului. Pe de altă parte, orice depozit de închiriere convenit trebuie transferat numai la începutul perioadei de închiriere .
Contract de inchiriere temporara
În cazul în care proprietarul dorește să închirieze apartamentul pentru o perioadă limitată de timp , cu siguranță ar trebui încheiat un contract de închiriere scris, deoarece în cazul contractelor de închiriere pe perioadă determinată mai mare de un an, contractul este considerat nelimitat dacă nu este încheiat. în scris (§ 550 BGB). De exemplu, un contract de închiriere pe perioadă determinată încheiat verbal pe trei ani devine o relație de închiriere permanentă. Acordurile încheiate rămân valabile, doar acordul privind perioada de închiriere nu se aplică.
Disclaimer
Pe lângă termenul limită al unui contract de închiriere, părțile la contractul de închiriere pot conveni și asupra unei excluderi a rezilierii. Trebuie menționat aici că o excludere formală a rezilierii din cauza dezavantajului nerezonabil al chiriașului este ineficientă dacă depășește o perioadă de patru ani – calculată de la momentul încheierii contractului până la momentul în care chiriașul poate rezilia contractul. pentru prima dată (BGH VIII ZR 86/10).
Formulați contracte de închiriere (acorduri de închiriere standard)
Este întotdeauna recomandabil să încheiați un contract de închiriere scris, deoarece reglementările convenite verbal sunt greu de dovedit în instanță. În caz de îndoială, se aplică reglementările legale din Codul civil german, care sunt în mod regulat mai dezavantajoase pentru proprietari decât acordurile încheiate de obicei între chiriași.
Contractele de închiriere standard sunt de obicei folosite pentru a încheia contracte de închiriere scrise (casă și teren, Zweckform, Formblitz etc.). Reglementările necesare mai detaliate pot fi implementate doar într-o măsură limitată cu contractele de închiriere obișnuite din motive de spațiu.Aici, pe lângă contractul de închiriere, ar trebui să se încheie acorduri individuale între chiriași .
Dreptul de utilizare al chiriașului
Utilizarea contractuală este strâns legată de proprietatea închiriată. De regulă, o mașină sau o motocicletă ar trebui să fie parcate într-un garaj, spațiile comerciale sunt folosite în scopuri comerciale, spațiile de locuit ar trebui folosite pentru locuit.
rezidentiale si comerciale
Deseori apar dispute cu privire la desfasurarea unei activitati comerciale in apartamentul inchiriat . În principiu, un chiriaș trebuie să obțină permisiunea proprietarului său înainte de a începe o activitate profesională. Dacă nu face acest lucru, proprietarul poate fi îndreptățit să rezilieze contractul fără preaviz din cauza folosirii imobilului închiriat contrar contractului. Întrucât contractele de închiriere de locuințe nu conțin de obicei niciun acord contractual privind exercitarea unei comerțuri, jurisprudența a făcut o serie de excepții. Dacă următoarele criterii se aplică proiectului dumneavoastră, aveți o cerere împotriva proprietarului pentru permisiunea de a exercita o tranzacție (BayObLG WuM 1991, 18).
Angajarea este întotdeauna permisă dacă
- nicio hărțuire a terților nu este de temut,
- starea apartamentului rămâne neschimbată,
- riscul de deteriorare a proprietății și proprietății închiriate nu este crescut
(LG Frankfurt aM WuM 1996, 532; AG Schöneberg MM 2000, 47), - caracterul proprietății închiriate ca apartament nu se modifică în general (LG Schwerin WuM 1996, 214).
Obligații primare și secundare
Principalele obligații ale unui contract de închiriere sunt evidente: proprietarul este obligat să lase chiriașului să folosească apartamentul și să-l păstreze în stare contractuală, în timp ce chiriașul este obligat să plătească chiria. Dar există și câteva obligații accesorii pentru părțile contractante: Proprietarul trebuie să protejeze proprietatea închiriată de perturbări și daune. În unele cazuri, chiar înainte de încheierea contractului, acesta este obligat să informeze chiriașul despre împrejurările care afectează proprietatea închiriată și care sunt vădit importante pentru chiriaș. Locatarul are anumite obligații de diligență și diligență în legătură cu proprietatea închiriată. Mai presus de toate, trebuie să trateze apartamentul cu grijă și grijă. Conținutul specific al obligațiilor accesorii poate fi descris mai detaliat într-un contract de închiriere scris,
Acest apartament este o bijuterie!
Fie că este vorba de o primă întâlnire sau de o nouă închiriere a unui apartament. Vrem să aparăm în cea mai bună lumină. În calitate de proprietar, ar trebui să vă reconsiderați această abordare! Poate fi mult mai ieftin pentru dvs. dacă precizați în mod clar punctele slabe ale proprietății de închiriere și le includeți în contractul de închiriere așa cum este cunoscut și în conformitate cu contractul. Pentru că starea apartamentului la predare este obligatorie pentru relația contractuală ulterioară. Afirmarea pretențiilor de garanție este exclusă după acceptarea articolului închiriat (§ 536b BGB). Desigur, defectele nou apărute în timpul perioadei de închiriere rămân neafectate.
Dacă chiriașul spațiului de locuit acceptă contractual ferestrele vechi și cheia încăperii lipsă, pivnița umedă din clădirea veche și atelierul din curte, sau dacă chiriașul garajului acceptă ușa de garaj care scârțâie la încheierea contractului, aceste vicii nu mai pot fi afirmate după încheierea contractului.
Secțiunea 536b Cunoașterea defectului de către locatar la încheierea contractului sau la acceptare
Dacă locatarul cunoaște defectul bunului închiriat la încheierea contractului, el nu are dreptul la drepturile prevăzute de secțiunile 536 și 536a. Dacă viciul i-a rămas necunoscut ca urmare a neglijenței grave, acesta are dreptul la aceste drepturi numai dacă locatorul a ascuns în mod fraudulos viciul. În cazul în care locatarul acceptă un articol defect, deși cunoaște defectul, el poate revendica drepturile conform Secțiunilor 536 și 536a numai dacă își rezervă drepturile la acceptare.
Echipamentul de bază al proprietății închiriate
Echipamentul de bază, care trebuie să fie garantat de proprietar în orice caz, include apă curentă rece și caldă în spațiile rezidențiale și comerciale, cablarea electrică funcțională și suficientă și siguranța generală a circulației trebuie bineînțeles să fie oferită. Pardoseala care este adesea menționată nu face parte din echipamentul de bază al unei proprietăți închiriate.
Pentru a ști în ce parte a BGB veți găsi paragrafele relevante pe care să le căutați, iată regula noastră generală: Legea locației din Codul civil german (BGB) face distincția doar între chirierile peste
- Spațiul de locuit – Secțiunile 549 până la 577a din Codul civil german sunt responsabile pentru aceasta
- nici un spațiu de locuit (de exemplu, garaje, spații comerciale etc.) – §§ 535 până la 548 BGB sunt responsabile pentru aceasta.
Atentie proprietarii de apartamente: Chiriasul unui condominiu are o relatie contractuala exclusiv cu proprietarul. Proprietarul este însă obligat și față de asociația de proprietari. Prin urmare, atunci când închiriezi un condominiu, există o serie de caracteristici speciale de luat în considerare.
Articolul 549 alin. (1) BGB stabilește principiul că prevederile generale privind închirierea se aplică numai dacă prevederile privind închirierea locuinței nu conțin prevederi speciale. În termeni practici, aceasta înseamnă că, dacă nu puteți găsi nimic despre un anumit subiect în §§ 549 la 577a BGB, căutați în §§ 535 la 548 BGB.
Controlul chiriei: Cât de mare poate fi chiria pentru noii chiriași?
Vă rugăm să rețineți că frâna de preț de închiriere se aplică numai în zonele cu piețe imobiliare strâmte. Guvernele de stat sunt împuternicite să desemneze aceste zone prin ordonanță pentru o perioadă de maximum cinci ani. Prin urmare, verificați dacă guvernul dvs. de stat a decretat o frână a prețului de închiriere pentru orașul sau municipalitatea dvs. Puteți obține informații despre orașul sau municipalitatea dvs. de la birourile de locuințe. Frâna de preț de închiriere nu are nimic de-a face cu plafonul în cazul creșterii chiriei . Limita de plafonare este menită să protejeze chiriașul de creșterea prea rapidă a chiriei, chiar și sub chiria comparativă locală, în cazul unei creșteri a chiriei.
1. Clădiri noi
În cazul în care chiriașul se mută într-un bloc de locuințe nou construit, frâna de preț de închiriere nu se aplică. Proprietarul nu trebuie să respecte un indice de chirie existent sau un preț mediu în municipiu sau oraș (§ 556f BGB).
Dacă un bloc de locuințe se încadrează sub eticheta construcție nouă depinde de disponibilitatea pentru ocupare a clădirii și aici legiuitorul a stabilit ca dată 1 ianuarie 2014. Dacă au dubii, ar trebui să întrebe la ce dată orașul sau județul a acordat ocuparea. Proprietarul trebuie să furnizeze informații despre acest lucru.
Trebuie respectate însă limitele creșterilor excesive ale chiriei sau ale chiriilor exorbitante!
Secțiunea 5 din Codul penal economic și secțiunea 291 din Codul penal îi protejează pe chiriași de chirii mari abuzive. Potrivit § 5 din Legea penală economică, chiria nu poate fi cu mai mult de 20% peste chiria comparativă locală. Această limită poate fi depășită numai dacă este necesar pentru a acoperi costurile de funcționare ale companiei de închiriere.
Desigur, trebuie respectată „limita de cămătărie” din secțiunea 291 din Codul penal. Aceasta înseamnă: Chiria nu trebuie să fie într-o „disproporție vizibilă” față de performanța proprietarului. Potrivit unei decizii a Curții Federale de Justiție, acesta este cazul chiriilor care depășesc chiriile locale comparative cu 50%.
În cazul în care primul chiriaș se mută, a doua sau a treia închiriere nu intră sub limita prețului de închiriere. Proprietarul poate continua să stabilească liber prețul.
2. Inchiriere apartamente existente dupa modernizari ample
Proprietarul nu este, de asemenea, obligat să respecte limitarea prețului de închiriere dacă apartamentul a fost modernizat în mod extensiv (§ 556f BGB). Totuși, determinarea gratuită a prețului de închiriere se aplică doar primului chiriaș care se mută după modernizarea completă. Pentru succesor se aplică reglementările pentru apartamentele existente fără modernizare.
Ce este modernizarea cuprinzătoare?
Baia noua cocheta plus parchet nou in tot apartamentul nu reprezinta o modernizare cuprinzatoare!
- O modernizare a spațiului de locuit este cuprinzătoare dacă are o întindere care face să pară justificată să-l punem pe picior de egalitate cu o clădire nouă.
Acesta este cazul dacă, pe de o parte, modernizarea necesită o cantitate semnificativă de lucrări de construcție având în vedere costurile suportate și, pe de altă parte, starea apartamentului corespunde în mare măsură cu cea a unui imobil nou datorat. la efectele calitative asociate domeniului său real de aplicare.
Ambele criterii de testare sunt în mod fundamental de importanță egală. - Costuri semnificative de construcție există dacă ating (cel puțin) o treime din costurile financiare necesare unui apartament nou comparabil – fără cota de teren.
a) Numai costurile suportate ca urmare a măsurilor de modernizare în sensul § 555b BGB pot fi incluse în calculul costurilor principale de construcție. Aceasta nu include costurile pentru măsurile de întreținere (pure) în sensul secțiunii 555a, paragraful 1 din Codul civil german.
b) În cazul în care se iau măsuri de întreținere și în cursul efectuării măsurilor de modernizare, costurile suportate trebuie deduse (pro rata temporis) din determinarea necesară a costurilor esențiale de construcție în măsura în care componentele sau mobilierul apartamentului sunt nu sunt încă defecte, dar au deja o proporție semnificativă uzate pe durata de viață sunt înlocuite cu altele de mai bună calitate (așa-numitele reparații de modernizare; vezi BGH VIII ZR 81/19). - La examinarea efectelor calitative ale măsurilor de modernizare, este de o importanță decisivă dacă apartamentul a fost îmbunătățit prin lucrări în mai multe – nu neapărat toate – zonele esențiale, în special încălzire, instalații sanitare, ferestre, pardoseli, instalații electrice sau proprietăți energetice. în așa fel încât egalitatea cu o clădire nouă să fie justificată.
BGH, hotărârea din 11 noiembrie 2020 – VIII ZR 369/18
3. Nivel de chirie pentru apartamentele existente fără modernizare completă
Dacă există o frână de preț de închiriere existentă, prețul de închiriere pentru apartamentele existente este limitat la 110% din chiria comparativă locală (BGB 556d, alin. 1).
Exemplu: doamna Müller deține un condominiu de 60 m², pe care anterior l-a închiriat la rece cu 420 de euro, deci metrul pătrat costă 7 euro. Indicele de chirie din orașul dumneavoastră prevede maximum 8,00 euro/m² pentru acest apartament. Dacă dorește, poate crește chiria la 8,80 euro pe m² pentru o nouă închiriere.
Bunicia
În cazul în care suma chiriei pe care o datora ultima dată chiriașul anterior este mai mare decât chiria permisă în condițiile limitării prețului de închiriere, chiria poate fi convenită până la valoarea chiriei anterioare. Aici intervine protecția stocurilor.
Exemplu: sora doamnei Müller deține și un condominiu de 60 m², dar l-a închiriat cu 540 de euro. Prețul pentru metru pătrat aici este de 9 euro/m². Indicele de chirie prevede maximum 7,00 euro/m² pentru acest apartament. Conform regulii 10%, ar trebui să încaseze și maxim 7,70 euro pe metru pătrat. Cu toate acestea, suma dvs. de închiriere are „buniciu”. Sora doamnei Müller are voie să-și închirieze apartamentul cu 9 euro pe metru pătrat.
Scutire de obligație: valoarea chiriei în cazul unei creșteri anterioare a chiriei
Creșterile de chirie care au fost convenite în ultimul an înainte de încheierea contractului de închiriere nu sunt luate în considerare (§ 556e alin. 1 clauza 2 BGB).
În vigoare: chiriașul și proprietarul au convenit asupra unei creșteri a chiriei cu 13 luni înainte ca chiriașul să se mute. Majorarea chiriei a intrat în vigoare cu 11 luni înainte de încheierea perioadei de închiriere. Acordul a fost încheiat în afara perioadei de un an (13 luni), se aplică bunicitatea.
Nu este eficient: a fost convenită o creștere a chiriei cu 8 luni înainte ca chiriașul să se mute. Creșterea chiriei a fost convenită în perioada de douăsprezece luni înainte de încheierea contractului de închiriere și, prin urmare, este ineficientă pentru aprecierea chiriei anterioare.
Chirie gradată: Cu patru luni înainte de încheierea contractului de închiriere, a intrat în vigoare o nouă sumă de chirie pe baza chiriei gradate convenite la începutul chiriei. Acordul pe care se bazează actualul barem de închiriere (începerea închirierii conform contractului de închiriere) a fost făcut în urmă cu un an.
4. Valoarea chiriei pentru majorări parțiale ale chiriei pentru modernizare
Proprietarul poate depăși limita de 10% dacă au fost efectuate modernizări în ultimii trei ani înainte de începerea noii închirieri. Dacă proprietarul dorește să includă modernizarea în noua chirie, trebuie totuși să utilizeze chiria comparativă locală ca bază (§ 556e alin. 2 BGB)
Exemplu: doamna Meier deține un mic condominiu de 45 m² în Köln-Nippes, pe care l-a închiriat anterior cu 7 euro/m². În 2010 a pus ferestre noi, iar în 2014 baia a fost modernizată. Ea a transmis chiriașului lucrările de modernizare sub formă de majorări de chirie de modernizare. Ferestrele costă 10 euro pe lună, iar ea ar putea cere cu 45 de euro în plus pe lună pentru baie. Chiriașul a anunțat în septembrie 2015. În prezent, cea mai mare chirie comparativă permisă este de 8,00 euro/m².
Până acum, chiriașul a plătit
315 euro chirie fără taxe
10 euro în plus pentru geamurile noi
45 euro în plus pentru baia nouă
Închiriază fără costuri de 370 de euro.
Doamna Meier are voie să ofere apartamentul la acest preț
Chirie permisă 360 euro (45m² ori 8,00 euro/m²)
Plus 10% 36 euro (0,80 euro/m²)
Plus 45 euro suprataxă pentru modernizarea băii
Chirie admisă 441 euro.
Geamurile cad pentru ca modernizarea a fost acum mai bine de trei ani.
După modernizare, nivelul de închiriere era deja peste nivelul permis
Dacă chiria anterioară a fost deja peste chiria admisă după modernizare, proprietarul poate alege dacă să o bazeze pe aceasta fără a lua în considerare modernizarea sau dacă va calcula noua chirie conform descrierii de mai sus.
Exemplu: În exemplul de mai sus, dacă chiria la rece anterioară a fost de 450 de euro, doamna Meier are deci de ales
- fie că continuă să ceară această chirie la rece de 450 de euro sau
- pe baza chiriei admisibile fără modernizare (chirie admisă 360 euro (45 m² ori 8,00 euro/m²) plus 10% 36 euro (0,80 euro/m² = 396 euro) plus creșterea chiriei pentru modernizare (45 euro).
În cazurile cu mai multe metode de calcul permise, un proprietar o poate alege pe cea mai favorabilă pentru el.
Servicii sau suplimente gratuite
Pe lângă apartament, chiriașul anterior avea la dispoziție loc de parcare gratuit sau o a doua cameră la subsol? Astfel de servicii sunt incluse și în chirie. Dacă dumneavoastră, în calitate de proprietar, nu mai doriți să acordați noului chiriaș aceste servicii suplimentare, nu puteți invoca chiria anterioară.
Reînchiriere dacă defectul nu poate fi remediat
Chiriașul anterior a redus chiria din cauza unei diferențe de spațiu de locuit . S-a dovedit că apartamentul nu are 100 m², ci doar 85 m². Aici proprietarul se poate referi la chiria anterioară doar într-o măsură limitată. Și doar la dimensiunea permanent redusă a apartamentului.
De exemplu, dacă chiriașul anterior a plătit 10 euro pe metru pătrat, proprietarul poate aplica acest preț doar la dimensiunea reală a apartamentului, în acest caz 85 m².
Reducerea chiriei din cauza defectelor remediabile
Chiriașul anterior a redus chiria din cauza unui defect? Defectele remediabile nu trebuie luate în considerare în chiria anterioară (§ 556e Abs. 1 S. 1 BGB). Dacă problema persistă, noul chiriaș poate reduce și chiria.
Exemplu: chirie de bază 700 euro, chirie reducere din cauza unui sistem de spălare defect în valoare de 70 euro. Proprietarul poate stabili chiria chiriașului anterior.
Problema indicelui chiriei lipsă
Legislația se bazează pe chiria comparativă locală. Dacă există un indice de chirie în municipiu sau oraș, chiria comparativă poate fi determinată cu ușurință. Problema este lipsa indicilor chiriilor în multe comunități. Atunci nu este atât de ușor să determinați chiria comparativă locală .
Indexarea chiriei și controlul chiriei
Reglementările generale privind nivelul de chirie admisibil în zonele cu piețe imobiliare strâmte se aplică și chiriei indexate în ceea ce privește chiria de pornire. Cu toate acestea, creșterile indicelui chiriei au fost excluse din frâna prețului de închiriere.
Contract de închiriere gradat și control al chiriei
reînchiriere
Legiuitorul a pus capăt intenţiei unor proprietari de a ocoli pe viitor frâna de închiriere prin încheierea unor contracte de închiriere gradate . La fiecare creștere a chiriei, trebuie verificat dacă noua chirie depășește cu 10 procente chiria comparativă locală (§ 558 paragraful 2). În acest caz, majorarea gradată a chiriei nu se aplică, iar chiriașul poate respinge majorarea.
contracte de închiriere vechi
Chiriașii și proprietarii ar trebui să analizeze contractele de închiriere gradate. Dacă chiria este deja mai mare de 10% din chiria comparabilă din cauza unei creșteri graduale a chiriei în trecut, chiria nu trebuie să fie redusă, dar sunt excluse creșterile gradate ale chiriei ulterioare convenite prin contract.
Actualizați! Obligația de informare a proprietarului
Întrucât frâna de preț de închiriere nu a intrat în vigoare în forma sa anterioară, precum și pentru că era dificil sau imposibil pentru chiriașii individuali să afle chiriile pe care le plătiseră anterior sau costurile modernizării, legea a fost revizuită în septembrie 2018. Proprietarul este acum obligat să furnizeze informații în cazul în care solicită o chirie peste chiria permisă .
Nou! Frână preț închiriere, obligația de informare a proprietarului
Un proprietar care cere o chirie mai mare decât frâna de preț de închiriere trebuie să-și informeze viitorii chiriași înainte de încheierea contractului de închiriere că există o situație excepțională care justifică o chirie mai mare. Sunt permise de lege următoarele excepții: chirie mai mare existentă, modernizare anterioară, modernizare completă, construcție nouă. Proprietarii care nu se referă la una dintre circumstanțele excepționale nu pot depăși cu mai mult de 10% chiria comparativă locală obișnuită pentru închiriere.
Informațiile sub formă de text sunt suficiente, de ex. B. prin email. De obicei, informațiile pot fi furnizate în același timp cu livrarea unui proiect de contract de închiriere sau cu oferta de încheiere a unui contract de închiriere, care în practică are loc predominant . Pentru a evita discuțiile ulterioare, excepția ar trebui inclusă în contractul de închiriere.
Cele patru excepții
Excepție: chirie anterioară mai mare (bunicie)
Proprietarul își îndeplinește obligația de a furniza informații prin simpla precizare a sumei chiriei anterioare, fără a dezvălui datele personale ale chiriașului anterior. Cu toate acestea, chiriașul poate solicita informații despre informații suplimentare de la locația anterioară conform § 556g alin. 3 BGB. Procedând astfel, proprietarul poate dezvălui datele chiriașului anterior, în măsura în care acesta din urmă și-a dat acordul. În cazul în care chiriașul solicită dovada sumei chiriei anterioare, proprietarul este de obicei autorizat să prezinte chiriașului un document de contract care a fost negru, cu excepția informațiilor necesare. La determinarea chiriei anterioare nu se iau în considerare reducerile de chirie și majorările de chirie care au fost convenite cu chiriașul anterior în ultimul an înainte de încheierea contractului de închiriere.
Excepție de la modernizările anterioare
În acest caz, proprietarul trebuie doar să furnizeze chiriașului informații despre tipul și timpul măsurilor de modernizare efectuate în ultimii trei ani înainte de începerea contractului de închiriere. Explicațiile ample ale tipului și domeniului de aplicare nu sunt inițial necesare; La momentul relevant, chiriașul este preocupat în primul rând de dacă există vreo excepție. Cu toate acestea, detaliile specifice ale măsurilor de modernizare trebuie transmise ulterior dacă chiriașul solicită informații în conformitate cu § 556g paragraful 3 BGB.
Excepție modernizare cuprinzătoare
Nici aici proprietarul nu este obligat să furnizeze informații despre amploarea și detaliile modernizării, ci inițial doar că apartamentul a fost modernizat complet. În cazul în care are îndoieli cu privire la corectitudinea informațiilor, chiriașului trebuie să solicite mai multe detalii și dovezi prin intermediul unei cereri de informații conform § 556g paragraful 3 BGB.
Exceptie Cladire noua
În cazul în care admisibilitatea chiriei cerute rezultă din faptul că apartamentul a fost folosit și închiriat pentru prima dată după 1 octombrie 2014 , proprietarul trebuie să furnizeze chiriașului informații despre această împrejurare înainte de declarația sa contractuală. Și aici, proprietarul trebuie să furnizeze chiriașului doar detalii suplimentare și orice dovadă ca parte a unei cereri de informații în conformitate cu § 556g alin. 3 BGB.
Proprietarul se abține de la a furniza informații
- Dacă un proprietar nu furnizează nicio informație despre o excepție de la controlul chiriei sau obține informațiile doar după încheierea contractului, el poate – indiferent dacă există condițiile unei excepții – să se refere doar la o chirie mai mare la doi ani de la obținerea informatia.
Exemplu: Ați semnat contractul de închiriere și îl trimiteți proprietarului. De asemenea, semnează și îți trimite contractul înapoi. În plus, pune o anexă cu informații despre chiria anterioară, care este peste chiria admisă conform frânei de preț de închiriere. Dacă primiți doar informațiile despre chiria anterioară sau o altă excepție de control al chiriei cu această scrisoare pentru prima dată, rămâneți îndreptățit la controlul chiriei. Proprietarul poate invoca excepția numai după doi ani. - Dacă proprietarul nu a furnizat informațiile în forma prescrisă, el poate invoca o chirie permisă numai dacă a furnizat ulterior informațiile în formularul prescris.
Dreptul chiriașului la informații în timpul închirierii
Dacă considerați că chiria este mai mare decât suma admisă, trebuie să vă plângeți proprietarului dumneavoastră cu privire la încălcarea controlului chiriei. Proprietarul este acum obligat să arate că chiria corespunde cerințelor legale.
Plângerea cu privire la cuantumul chiriei (reclamație) nu trebuie să conțină nicio altă justificare. Este suficient să subliniezi pur și simplu că obiectezi la chiria excesivă. Altceva se aplică doar dacă proprietarul a anunțat deja că s-a referit la una dintre excepțiile aplicabile la frâna de preț de închiriere. Apoi plângerea trebuie să se refere la excepție.
Această modificare a legii este o ușurare semnificativă pentru chiriași. Până la urmă, a trebuit să cerceteze și să documenteze fapte care, în opinia sa, au dus la încălcarea prevederilor frânei prețului de închiriere. O sarcină adesea imposibilă.
recuperarea chiriei excesive
Dacă chiria permisă este depășită, contractul de închiriere rămâne în vigoare. Numai valoarea de închiriere convenită este ineficientă. În contractele de închiriere care au fost înființate de la 1 aprilie 2020, chiriașii pot recupera și chiria plătită în exces dacă încalcă frâna de preț de închiriere. În cazul contractelor de închiriere încheiate înainte de data cheie, rambursarea se limitează la chiriile care au devenit scadente după formularea reclamației.
În ambele cazuri se aplică următoarele: Chiriașul poate recupera o chirie care nu este datorată numai dacă a reclamat o încălcare.
- Dacă chiriașul se plânge de valoarea chiriei dintr-o închiriere care a fost stabilită după 1 aprilie 2020, el poate cere și plăți anterioare ale chiriei. Dacă plângerea este justificată, proprietarii trebuie să ramburseze chiria în exces pentru până la 30 de luni retroactiv. În caz contrar – ca și pentru toate contractele de închiriere încheiate înainte de aprilie 2020 – o rambursare se poate face doar din momentul reclamației.
- Dacă contractul de închiriere s-a încheiat deja la primirea plângerii, se poate recupera doar chiria care a devenit scadentă după primirea plângerii.
Descoperă mai multe la Spflorin.Ro
Abonează-te ca să primești ultimele articole prin email.
